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今年來，信托行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模進入下行通道，房地產(chǎn)信托規(guī)模卻逆勢增長，持續(xù)攀升。用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年一季度集合信托成立規(guī)模4900億元，其中房地產(chǎn)信托占比近四成，融資規(guī)模達1800億元。同時，房地產(chǎn)信托月度募資規(guī)模一直居高不下，自1月份起，房地產(chǎn)已連續(xù)4個月成為信托資金流向最多的領(lǐng)域。

值得注意的是，近期銀保監(jiān)會發(fā)布的23號文對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)開展提出更嚴要求，對此，有業(yè)內(nèi)研究人士對記者表示，“信托公司對選擇房企的門檻進一步提高”。也有信托公司預(yù)測道，23號文將促使信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由前端融資向股權(quán)投資轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)信托規(guī)模

占比行業(yè)近四成

今年一季度，集合信托市場呈現(xiàn)出明顯的回暖之勢，成立規(guī)模相比去年同期大增超三成，信托產(chǎn)品以較高的穩(wěn)健收益和較低的違約率成為投資者的心頭好。

用益信托在線數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度，集合信托市場共成立4473款產(chǎn)品，成立規(guī)模4904億元，相較于去年同期的3693億元大幅增長32.79%，平均收益率則維持在高位，達8.25%。

在信托資金投向領(lǐng)域來看，房地產(chǎn)信托成立1435款產(chǎn)品，募集資金1822億元，平均收益率為8.35%;金融信托成立1345款產(chǎn)品，募集資金1324億元，平均收益率為7.35%;基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托成立1260款產(chǎn)品，募集資金1232億元，平均收益率為8.76%;工商企業(yè)信托成立354款產(chǎn)品，募集資金391億元，平均收益率為8.29%;其他投向信托共成立79款產(chǎn)品，募集資金135億元，平均收益率為7.76%。

集合信托產(chǎn)品收益率已見頂，今年或出現(xiàn)下滑趨勢。用益信托表示，各投向領(lǐng)域的平均預(yù)期收益率或出現(xiàn)見頂跡象，市場資金面充裕是主要影響因素。2019年一季度各投向領(lǐng)域的集合信托產(chǎn)品的平均收益率依舊維持在高位，但產(chǎn)品收益率的上升的勢頭出現(xiàn)顯著的放緩。自2017年以來，集合信托產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率出現(xiàn)顯著的上行走勢，在2018年末達到了頂峰。“隨著2019年貨幣政策的相對寬松，市場信心提振，融資環(huán)境得到改善，企業(yè)融資成本或?qū)⑾滦?，集合信托產(chǎn)品的收益亦將隨之下行。”

而就成立規(guī)模來看，房地產(chǎn)信托無論是月度規(guī)模還是季度規(guī)模都遙遙領(lǐng)先于其他產(chǎn)品。具體來說，今年一季度房地產(chǎn)信托募集資金最多，1822億元的規(guī)模占比行業(yè)總規(guī)模的37.15%。另外，記者梳理相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年前4個月，房地產(chǎn)信托的月度成立規(guī)模一直居于首位。具體來看，1月份-4月份房地產(chǎn)信托募集資金規(guī)模分別為660億元、375億元、787億元、566億元。

對于房地產(chǎn)信托持續(xù)火熱的現(xiàn)象，應(yīng)從兩方面考慮，用益信托研究員帥國讓對《證券日報》記者分析道，其一，當(dāng)前信托業(yè)發(fā)展仍然處于新舊動能轉(zhuǎn)換的階段，創(chuàng)新業(yè)務(wù)的運作模式，盈利能力仍有待市場檢驗，而房地產(chǎn)信托是信托公司重要收入來源之一，短期內(nèi)不可能完全萎縮;其二，受強監(jiān)管的影響，房企資金來源渠道受限，信托是當(dāng)前重要的融資工具。

23號文將提高

房企進入信托門檻

在房地產(chǎn)信托大熱的形勢下，5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布23號文，即《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，對信托公司開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提出了嚴格要求。

具體來看，監(jiān)管部門在有關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策執(zhí)行方面關(guān)注以下幾點：向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資;直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款。

對此，帥國讓對記者表示，“23號文的出臺，對信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)會有些影響，信托公司對選擇房企的門檻會進一步提高”。

中誠信托在研報中表示，此次發(fā)布的23號文，表明銀保監(jiān)會的嚴監(jiān)管和高壓態(tài)勢仍將持續(xù)，其對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)將產(chǎn)生深遠影響，預(yù)計房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由前端融資向股權(quán)投資轉(zhuǎn)型。信托公司開展“四三二”房地產(chǎn)項目貸款業(yè)務(wù)，具有先天的劣勢——資金成本高，在與銀行機構(gòu)競爭中處于下風(fēng)，因此需要在房地產(chǎn)項目前融階段布局業(yè)務(wù)。“23號文影響下，目前只有股權(quán)投資模式在前融階段是完全合規(guī)的。”

中誠信托認為，在近年地產(chǎn)融資政策逐漸收緊的大環(huán)境下，信托公司也在積極探索地產(chǎn)股權(quán)投資模式。但市場上“明股實債”項目多，真實股權(quán)投資項目較少，信托公司對股權(quán)投資推行力度上與傳統(tǒng)債權(quán)項目還有較大差距。如前所述，本輪監(jiān)管政策是重實質(zhì)而輕形式，繼續(xù)推行“明股實債”的前端融資模式無疑是與監(jiān)管要求相左的。同時，房地產(chǎn)商的融資需求也越來越多元化。因此，信托公司必須加快向股權(quán)投資模式的轉(zhuǎn)型，以適應(yīng)新的監(jiān)管背景和市場形勢。記者 邢萌

關(guān)鍵詞： 信托資金 房市