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近兩年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著一場(chǎng)深刻的變革。記得2022年初那會(huì)兒，天津、鄭州這些二線城市的房?jī)r(jià)最先開(kāi)始松動(dòng)，當(dāng)時(shí)很多人還覺(jué)得這只是局部現(xiàn)象。沒(méi)想到短短幾個(gè)月后，連上海、深圳這樣的一線城市的房?jī)r(jià)也開(kāi)始撐不住了。說(shuō)實(shí)話，作為一個(gè)普通人，看著自己所在城市的房?jī)r(jià)一天天下滑，心里真是五味雜陳。

(資料圖片)

根據(jù)最新數(shù)據(jù)，全國(guó)平均房?jī)r(jià)已經(jīng)跌去了三成多。最慘的要數(shù)環(huán)京那幾個(gè)小城市，像涿州、廊坊這些地方，房?jī)r(jià)直接腰斬。我有個(gè)朋友在燕郊買(mǎi)的房子，當(dāng)初可是花了大價(jià)錢(qián)，現(xiàn)在連一半都賣(mài)不回來(lái)，每次見(jiàn)面都愁眉苦臉的。雖然各地一直在出臺(tái)各種救市政策，但明眼人都看得出來(lái)，這輪調(diào)整怕是躲不過(guò)去了。

不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，對(duì)于大多數(shù)普通家庭來(lái)說(shuō)，影響倒也沒(méi)想象中那么大。畢竟大多數(shù)人買(mǎi)房就是為了自己住，漲跌都是紙上富貴。但那些手里握著好幾套房的人可就慘了。你知道嗎？現(xiàn)在全國(guó)有將近一半的家庭都持有多套房產(chǎn)，這個(gè)數(shù)字說(shuō)出來(lái)真是嚇人一跳。

最近和幾位房地產(chǎn)行業(yè)的老朋友聊天，他們都不約而同地提到，這些"多房族"未來(lái)要面臨四大難題，這到底是怎么回事呢？

01 難題一：房子砸手里難出售，想變現(xiàn)不容易

說(shuō)到二手房變現(xiàn)難這個(gè)問(wèn)題，簡(jiǎn)直就像一場(chǎng)噩夢(mèng)。記得五年前，隨便一套房子掛出去，中介電話都能被打爆。現(xiàn)在呢？我認(rèn)識(shí)的一位房東，他那套學(xué)區(qū)房從去年掛到現(xiàn)在，價(jià)格一降再降，連個(gè)誠(chéng)心看房的都沒(méi)有。究其原因，首先是市場(chǎng)上二手房源像雨后春筍一樣冒出來(lái)。就拿杭州來(lái)說(shuō)吧，去年這個(gè)時(shí)候二手房掛牌量才8萬(wàn)套左右，現(xiàn)在直接突破13萬(wàn)套了。可買(mǎi)房的人呢？反而越來(lái)越少。

更讓人頭疼的是，房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)跌了三年多。我有個(gè)朋友2019年在蘇州投資了兩套房，當(dāng)時(shí)還美滋滋地等著升值。結(jié)果現(xiàn)在算下來(lái)，不僅沒(méi)賺到錢(qián)，光是利息就虧進(jìn)去幾十萬(wàn)。這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，誰(shuí)還敢輕易出手買(mǎi)房？投資客們要么已經(jīng)撤了，要么就在觀望，整個(gè)市場(chǎng)冷清得可怕。

還有一個(gè)扎心的事實(shí)是，現(xiàn)在大家口袋里都沒(méi)什么錢(qián)了。我表姐家原本打算換套大房子，結(jié)果她老公公司裁員，這事就徹底擱置了。像這樣的情況太多了，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，很多家庭的收入都在縮水，哪還有余力支撐現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)？所以改善型需求也被壓制住了。

02 難題二：“以租養(yǎng)貸”難度越來(lái)越大

再說(shuō)說(shuō)"以租養(yǎng)貸"這個(gè)事，以前這可是投資客們的制勝法寶。但現(xiàn)在呢？完全不是那么回事了。我有個(gè)大學(xué)同學(xué)在老家三線城市買(mǎi)了三套房，本想著靠租金還貸美滋滋。結(jié)果空置了快一年，連個(gè)問(wèn)的人都沒(méi)有。原因很簡(jiǎn)單，年輕人都往大城市跑，當(dāng)?shù)刈夥渴袌?chǎng)供過(guò)于求，租金一降再降。

就算是在一線城市，情況也好不到哪去。我上海的朋友說(shuō)，他們小區(qū)的租金比疫情前跌了將近30%。以前能租8000的房子，現(xiàn)在5500都難出手。更夸張的是，有些房東為了不讓房子空著，甚至主動(dòng)提出幫租客付物業(yè)費(fèi)。這種行情下，想要靠租金覆蓋月供？簡(jiǎn)直是天方夜譚。

說(shuō)實(shí)話，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)就像個(gè)圍城。外面的人覺(jué)得房?jī)r(jià)跌了是好事，可以抄底了；里面的人卻急得像熱鍋上的螞蟻，想跑都跑不掉。我認(rèn)識(shí)的一位阿姨，手里五套房，每個(gè)月還貸壓力大得睡不著覺(jué)。她說(shuō)現(xiàn)在最后悔的就是當(dāng)初跟風(fēng)投資房產(chǎn)，現(xiàn)在想脫手都難。

03 難題三：房貸壓得喘不過(guò)氣，收入越來(lái)越少

對(duì)于房貸這個(gè)老大難問(wèn)題，我認(rèn)識(shí)一個(gè)做童裝生意的老王，2019年那會(huì)兒生意紅火，一咬牙在漢陽(yáng)區(qū)老關(guān)村買(mǎi)了套160萬(wàn)的房子。那時(shí)候他跟我說(shuō)："這房子買(mǎi)了就是賺，過(guò)兩年轉(zhuǎn)手至少能漲個(gè)三五十萬(wàn)。"結(jié)果你猜怎么著？現(xiàn)在這套房子跌到110萬(wàn)了，每個(gè)月還得老老實(shí)實(shí)還8000塊房貸。

最要命的是，老王簽的是固定利率貸款，現(xiàn)在銀行降息也跟他沒(méi)關(guān)系。前幾天碰到他，整個(gè)人都憔悴了不少。"早知道現(xiàn)在生意這么難做，打死我也不買(mǎi)這套房。"老王苦笑著跟我說(shuō)，"現(xiàn)在每個(gè)月一到還貸日就發(fā)愁，生意不好做，收入減了一半，可房貸一分都不能少。"

這還真不是老王一個(gè)人的遭遇。我認(rèn)識(shí)的好幾個(gè)做生意的朋友，前些年趁著行情好多買(mǎi)了幾套房，現(xiàn)在都在為房貸發(fā)愁。以前覺(jué)得月供不算啥，畢竟收入在漲嘛?？涩F(xiàn)在呢？收入不增反減，房貸卻雷打不動(dòng)。有個(gè)做餐飲的朋友更慘，三套房的月供加起來(lái)兩萬(wàn)多，現(xiàn)在店里生意慘淡，每個(gè)月都在吃老本。說(shuō)實(shí)話，看著這些朋友從意氣風(fēng)發(fā)到愁眉不展，真讓人唏噓。

04 難題四：養(yǎng)房成本越來(lái)越高，持房壓力上升

養(yǎng)房子的成本，那也是個(gè)無(wú)底洞。就拿物業(yè)費(fèi)來(lái)說(shuō)吧，現(xiàn)在稍微像樣點(diǎn)的小區(qū)，100多平的房子每個(gè)月物業(yè)費(fèi)就得兩三百。要是手里有三四套房子，光這一項(xiàng)支出就得上千塊。更別提還有取暖費(fèi)、電梯費(fèi)這些固定開(kāi)支了。我有個(gè)親戚在武漢有三套房子，去年冬天跟我算了一筆賬：三套房子的取暖費(fèi)加起來(lái)就要六千多，再加上物業(yè)費(fèi)、維修基金，一個(gè)冬天下來(lái)小一萬(wàn)就沒(méi)了。

最讓人頭疼的是，這些費(fèi)用年年都在漲。物業(yè)公司動(dòng)不動(dòng)就說(shuō)人工成本上漲、物價(jià)上漲，要求提高物業(yè)費(fèi)。去年漲5%，今年又要漲8%，這么算下來(lái)，五年后養(yǎng)房的成本可能要比現(xiàn)在高出三四成。我認(rèn)識(shí)的一個(gè)退休教師，手里有兩套閑置的房子，現(xiàn)在每個(gè)月都在糾結(jié)要不要賣(mài)掉一套。"留著吧，每個(gè)月都在虧錢(qián)；賣(mài)了吧，又舍不得。"老人家經(jīng)常這么念叨。

說(shuō)實(shí)話，現(xiàn)在這種環(huán)境下，持有多套房產(chǎn)反而成了負(fù)擔(dān)。以前總說(shuō)"有房在手，心里不慌"，現(xiàn)在倒好，房子越多心里越慌。我有個(gè)做中介的朋友告訴我，最近掛牌賣(mài)房的業(yè)主里，很多都是手里有多套房子的。他們現(xiàn)在寧愿虧本也要把房子出手，就是受不了這個(gè)持房壓力。

說(shuō)到這兒，我想起前幾天看到的一個(gè)新聞。杭州有個(gè)業(yè)主，手里五套房子，現(xiàn)在每個(gè)月要還的房貸加上各種養(yǎng)房費(fèi)用超過(guò)五萬(wàn)。結(jié)果去年公司裁員，他一下子沒(méi)了收入來(lái)源，現(xiàn)在每天都在為怎么湊錢(qián)發(fā)愁。這種故事聽(tīng)著就讓人揪心。

其實(shí)仔細(xì)想想，現(xiàn)在這種局面也挺諷刺的。前些年大家都搶著買(mǎi)房，覺(jué)得房子越多越有安全感。誰(shuí)能想到風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，現(xiàn)在反而是那些"房多多"們最沒(méi)有安全感。每個(gè)月一睜眼就要面對(duì)大把的固定支出，收入?yún)s不見(jiàn)漲，這種日子確實(shí)夠煎熬的。

一個(gè)理財(cái)師朋友給我說(shuō)，現(xiàn)在最理性的做法就是適當(dāng)減持房產(chǎn)。與其守著幾套不斷貶值的房子，不如把資金騰出來(lái)做點(diǎn)別的投資。不過(guò)這話說(shuō)起來(lái)容易做起來(lái)難，畢竟房子對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)不只是資產(chǎn)，更是一種情結(jié)。很多人寧愿咬牙硬撐，也不愿意輕易放手。

說(shuō)到底啊，這個(gè)時(shí)代變化太快了。10多年前誰(shuí)能想到今天的局面呢？那些曾經(jīng)讓人羨慕的"房多多"們，現(xiàn)在反而成了最焦慮的一群人。這也給我們提了個(gè)醒：投資理財(cái)還是要量力而行，千萬(wàn)別被一時(shí)的繁榮沖昏了頭腦。畢竟，誰(shuí)也不知道明天會(huì)發(fā)生什么，對(duì)吧？

關(guān)鍵詞： 買(mǎi)房 房貸 房?jī)r(jià) 租金 樓市 房地產(chǎn) 物業(yè)費(fèi)